Ce jeudi 7 novembre 2024, l’Assemblée nationale a adopté la proposition de loi « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », portée par les députés Annaïg Le Meur (Renaissance) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste). La loi qui vient d’être adoptée va avoir des conséquences importantes en Pays Basque, notamment par les nouveaux outils qu’elle met à la disposition des communes et de la CAPB, ainsi que par le renforcement des sanctions contre les fraudeurs. Alda appelle les élus à s’en emparer au plus vite pour protéger les logements à l’année !
Une grande avancée à laquelle le Pays Basque a largement contribué
L’adoption, ce jeudi 7 novembre 2024, de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale marque une grande avancée dans la lutte contre le développement des meublés de tourisme au détriment des logements à l’année pour les habitants. Le Pays Basque, où la prolifération des meublés de tourisme a été stoppée net depuis l’entrée en vigueur du règlement de compensation le 1er mars 2023, a largement contribué à l’élaboration de cette loi. Alda, qui s’était fortement mobilisée pour alerter sur les conséquences désastreuses de la vampirisation des logements à l’année par les meublés de tourisme type Airbnb, a plaidé pour plusieurs mesures contenues dans le texte final, et été régulièrement consultée au cours du processus (différents échanges avec les rédacteurs du texte, audition par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale). Portée par Iñaki Echaniz, député de la 4è circonscription (la « basco-béarnaise ») des Pyrénées-Atlantiques, et Annaïg Le Meur, députée du Finistère, la proposition de loi a été largement soutenue par plusieurs élus du territoire, parlementaires comme élus locaux.
La suppression d’avantages aberrants pour les meublés de tourisme
Cette loi supprime des avantages aberrants qui existaient jusqu’à maintenant pour les meublés de tourisme, rendant ainsi moins attractive voire impossible la transformation de logements à l’année en locations de courte durée.
Ainsi, les logements passoires thermiques (F et G) ne peuvent plus être transformés en meublés de tourisme, et cette interdiction sera étendue à la classe E à partir du 1er janvier 2034. Les meublés de tourisme existants qui sont des passoires thermiques ont quant à eux 10 ans (jusqu’au 1er janvier 2034) pour être rénovés, sans quoi ils seront alors interdits à la location.
D’autre part, l’avantage fiscal dont bénéficient les meublés de tourisme est réduit : l’abattement fiscal passe de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés (dans la limite de 77 000 € de revenus annuels) et de 50 % à 30 % pour les meublés non classés (dans la limite de 15 000 €), soit le même abattement que pour la location longue durée. S’il s’agit d’une première prise de conscience de l’aberration fiscale favorisant les meublés de tourisme, Alda rappelle en revanche la nécessité d’un renversement bien plus drastique de la fiscalité pour inciter les propriétaires à louer leurs logements à l’année et non en meublés de tourisme. Alda soutient donc totalement l’amendement au projet de loi de finances 2025 proposé par Iñaki Echaniz, pour passer l’abattement à 50% pour la location longue durée (pour les baux de trois ans, en nu), et appelle les parlementaires et le gouvernement à valider cette proposition.
Sur ce sujet de la fiscalité, Alda dénonce l’opposition farouche des élus du Rassemblement national à toute modification de la fiscalité en faveur de la location à l’année, en particulier lors des débats à l’Assemblée nationale ainsi que ceux de la commission mixte paritaire, pendant laquelle Frédéric Falcon, député RN de l’Aude, a exprimé cette opposition de manière répétée.
Une plus grande facilité pour interdire les meublés de tourisme dans les copropriétés
La loi prévoit également deux dispositions importantes pour les copropriétés.
D’une part, les nouveaux règlements de copropriété (établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi) doivent obligatoirement indiquer explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
D’autre part, dans les copropriétés qui ont une clause dite « bourgeoise » dans leur règlement, c’est-à-dire n’autorisant que l’habitation et les activités libérales et interdisant les activités commerciales en dehors des lots dédiés (par exemple en pied d’immeuble), le règlement de copropriété peut être modifié à la majorité des deux tiers pour interdire les locations en meublés de tourisme (hors résidences principales).
Plusieurs nouveaux outils à disposition des communes du Pays Basque et de la CAPB pour renforcer la lutte contre la transformation des logements à l’année en meublés de tourisme
Enfin, cette loi met surtout de nouveaux outils à la disposition des communes ou des EPCI, quand ceux-ci sont compétents en matière de logement ou de tourisme, comme c’est le cas pour la Communauté d’agglomération du Pays Basque.
Tout d’abord, la déclaration avec enregistrement en mairie ou auprès de la CAPB devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme – et pas uniquement pour les 24 communes où s’applique le règlement de compensation comme c’est le cas actuellement – et cette déclaration doit indiquer si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur (avec fourniture de pièces justificatives, notamment l’avis d’imposition sur le revenu). Lors de l’enregistrement, un numéro d’enregistrement est délivré, et les annonces de location doivent obligatoirement mentionner ce numéro d’enregistrement.
L’ensemble de ces dispositions va permettre d’avoir une meilleure connaissance des meublés de tourisme existant sur l’ensemble du Pays Basque, ce qui est indispensable pour l’élaboration des politiques publiques du tourisme comme du logement.
En cas de non respect de cette obligation de déclaration, les communes peuvent prononcer des amendes administratives : jusqu’à 10 000 € en cas d’absence de déclaration et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Si un meublé de tourisme est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le maire peut suspendre son numéro d’enregistrement et émettre une injonction demandant aux plateformes comme Airbnb de retirer l’annonce correspondante. Si la plateforme ne s’exécute pas, la commune peut l’assigner en justice et demander une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 € par meublé de tourisme concerné.
Ensuite, le régime d’autorisation temporaire de changement d’usage, c’est-à-dire le règlement de compensation dans le cas du Pays Basque, peut être étendu à toutes les communes. Elle peut être mise en place dans toutes les communes dans laquelle la taxe sur les logements vacants est applicable (Ainhoa, Bidarray, Cambo, Espelette, Halsou, Itxassou, Saint-Jean-Pied-de-Port, Saint-Pée-sur-Nivelle, Sare, Souraïde, Uhart-Cize) mais aussi dans toute autre commune à condition que cela soit motivé « par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ». Par exemple, les communes en limite du périmètre actuel pourraient demander à appliquer la compensation.
De plus, les sanctions contre les fraudeurs sont renforcées : en cas de violation de la compensation, l’amende maximale par meublé de tourisme illégal passe de 50 000 € à 100 000 €. De plus, l’assignation en justice d’un propriétaire fraudeur peut désormais être faite par la CAPB et pas uniquement par la commune où est situé le meublé de tourisme illégal.
D’autre part, les communes peuvent abaisser de 120 à 90 jours le nombre maximal de jours de location des résidences principales. Cette mesure est particulièrement intéressante pour les 24 communes dans lesquelles s’applique la compensation, car elle rend moins intéressant de frauder en faisant une fausse déclaration de résidence principale. Alda appelle toutes les communes du Pays Basque à prendre une délibération au plus vite, dès l’entrée en vigueur de cette mesure le 1er janvier 2025.
Une innovation face aux nouvelles résidences secondaires
Enfin, nouvelle mesure phare demandée par Alda : dans les communes où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable ou ayant plus de 20 % de résidences secondaires, les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent délimiter des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Cette mesure est applicable dans plus du tiers des communes du Pays Basque (les 35 communes où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable ainsi qu’une vingtaine d’autres communes, en Basse-Navarre et en Soule, où le taux de résidences secondaires est supérieur à 20%). Dans les secteurs ainsi définis, les nouveaux logements ne peuvent être utilisés qu’en tant que résidence principale, qu’ils soient occupés par leur propriétaire ou mis en location.
Des procédures d’élaboration de PLU intercommunaux étant en cours sur tout le territoire, Alda demande aux élus de s’emparer au plus vite de ce nouvel outil et de définir dans leurs communes des zones urbaines ou à urbaniser exclusivement dédiées aux résidences principales pour les nouvelles constructions, excluant ainsi de pouvoir en faire des résidences secondaires ou des meublés de tourisme.
Alda se réjouit de l’adoption de cette loi et appelle tous les élus locaux du Pays Basque, que ce soit dans les communes ou à la CAPB, à s’emparer de ces nouveaux outils et à les utiliser au maximum pour réguler le plus fortement possible les meublés de tourisme et protéger les logements en résidence principale pour les habitants.