Des prix déconnectés des revenus des habitants
De nombreuses personnes veulent vivre en Pays Basque, soit parce qu’elles y sont nées et qu’elles veulent y rester, soit parce qu’elles souhaitent s’y installer ou y revenir. Les tendances à la décohabitation (augmentation du nombre de divorces, etc.) accentuent le nombre d’appartements nécessaires. Les besoins en logement augmentent d’année en année, nécessitant d’en produire toujours plus et une trop grande partie du parc existant est indisponible pour y habiter à l’année.
Le marché est “en tension”: la demande est plus forte que l’offre et les prix augmentent d’année en année. Avec une moyenne de 4 250 €/m² en logement collectif neuf, les trois quarts des habitants du Pays Basque n’ont plus les moyens de devenir propriétaires. Ce prix du m² dépasse les 7 000 € à Biarritz ou à Saint-Jean-de-Luz, le rendant accessible à moins de 1% de la population locale.
L’une des conséquences directes de cette augmentation du prix du foncier est une très forte augmentation des loyers. Dans le parc privé, le loyer moyen sur la zone littorale et rétro-littorale (hors Anglet et Bayonne) est de 725 €/mois. Une moyenne trop élevée par rapport aux revenus de la population. De plus en plus de propriétaires exigeant de la part des potentiels locataires des revenus représentant au moins 3 fois le montant du loyer, de nombreux foyers sont exclus. Même les logements sociaux sont victimes de ce contexte de tension immobilière. Ils deviennent plus coûteux à construire (explosion du prix du foncier ou du bâti, renchérissement des coûts de construction…). Résultat : ils deviennent plus chers et excluent de plus en plus de travailleurs aux revenus jugés insuffisants car devant là encore égaler trois fois le loyer.
L’encadrement des loyers
Pourtant, sur les 24 communes (*) de la zone tendue du Pays Basque, augmenter le loyer lors d’un changement de locataire est interdit. A l’exception de quelques cas très particuliers, la revalorisation ne peut excéder l’Indice de référence des loyers (entre 0,10 et 0,60 % par an, en fonction des années).
Le loyer du précédent locataire doit figurer en clair sur le contrat de bail. C’est une obligation légale qui n’est pas toujours respectée mais qu’il est primordial de vérifier systématiquement. Il faut faire un recours si votre loyer a été augmenté. N’hésitez pas à contacter Alda si vous êtes dans cette situation.
Sur le terrain, on peut voir fréquemment des augmentations totalement illégales, pratiquées par méconnaissance de la loi de la part du locataire et souvent de la part du propriétaire lui-même.
Une campagne d’information claire est nécessaire, afin que nul propriétaire n’augmente le loyer par méconnaissance de la loi.
* Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biriatou, Biarritz, Bidart, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz ou Villefranque.
Le plafonnement des loyers
L’encadrement simple des loyers à la relocation ne suffira pas. Les propriétaires de logements locatifs sont de plus en plus tentés par la vente de leur bien. Ils sont tenus de proposer l’achat prioritairement à leurs locataires mais ceux-ci n’ont pas les moyens de s’aligner sur les prix demandés. Et si le nouvel acquéreur souhaite en faire sa résidence secondaire ou ultra-rentabiliser son investissement en le louant sur les plateformes AirBnb, Abritel ou Poplidays, le locataire est expulsé.
La raréfaction de l’offre de locations à l’année, notamment du fait de la pression exercée par les résidences secondaires et les meublés touristiques, génère une tendance lourde à l’augmentation des loyers proposés pour les nouveaux logements. Le simple encadrement de ces loyers ne peut suffire. Il faut des mesures plus fortes, et notamment un plafonnement des loyers.
A Paris et à Lille, mais sûrement bientôt à Bordeaux, Grenoble, Lyon ou Montpellier qui ont entamé des démarches en ce sens, les loyers sont plafonnés: le prix de location au m² ne peut dépasser un montant maximum fixé par arrêté préfectoral, que ce soit dans un logement neuf ou ancien.
A ce jour, le Pays Basque nord n’est pas éligible à ce dispositif, mais au vu de l’urgence de la situation, il va falloir changer la loi pour le permettre ! Il nous faut donc interpeller nos parlementaires sur le sujet.
La loi ouvre désormais la possibilité de développer les expérimentations par les collectivités locales, grâce au principe désormais reconnu de différenciation territoriale. Communes et agglo doivent étudier les moyens d’expérimenter des dispositifs locaux de plafonnement des loyers le temps que les évolutions législatives nécessaires se produisent.